封顶和低溢价并存浙江土地市场降温趋势逐步蔓延

2021-09-01 17:48 来源：住在杭州网 / 记者：李成 / 编辑：陈宇洁

导语

龙湖、滨江、融信、滨江等今日拿地。

　　浙江在线-住在杭州网9月1日讯（浙江在线记者李成）近期，嘉兴、湖州等地的土地出让已经显示出较为明显的降温趋势。今日绍兴越城、金华义乌、台州椒江这些浙江较为典型的区域出让涉宅地，其结果也进一步体现了降温的走势。

　　而且今日的出让还有几个值得关注的要点：

　　1. 浙江省内各县市区土地市场降温已经逐步蔓延。

　　2. 土地市场降温后，房企预期利润率有较大回升。

　　3. 房企测算应更加谨慎，未来售价能否达到新房限价的不确定性在增大。

　　4. 溢价率不是衡量土拍热度的主要因素，历史对比及预期利润才是核心。

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　　地块成交表图1

　　金辉溢价2.6%补仓绍兴袍江降温明显

　　金辉以22.36亿元竞得越城区PJ-07-1-13、PJ-07-1-21地块[西安村地块]，楼面价10200元/㎡，溢价率2.6%。

　　容积率1.87，建筑面积219212㎡，采用“限房价、限地价、定品质、竞配建”的方式出让，商品住宅整盘最高均价为19000元/㎡（不含装修价）。

　　此次金辉地块10200元/㎡的楼面价，相比隔壁7月21日出让的阳光城&勤业地块10813元/㎡且封顶竞配了租赁住房15800㎡明显降低，而且金辉地块的新房限价高了200元/㎡，降温非常明显。

　　土拍降温后，房企预期利润率明显上升，此次金辉地块预期利润率超过10%，但值得关注的是，未来袍江能否支撑起两万左右的房价，存在较大的确定性。

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　　图2 地块位置图（来源：决策通4.0）

　　龙湖封顶夺台州椒江地块但实际地价仍降低

　　龙湖以5.2亿元封顶竞得椒江区中心大道以东、洪家南环线以北地块，楼面价6871元/㎡，溢价率30%，且需无偿返还住宅建筑面积6800㎡。

　　容积率2.5，建筑面积75677㎡，其中住宅建筑面积≤69077㎡，商业建筑面积（含物业管理经营用房）≤6600㎡（商业建筑面积不少于4000㎡将以8080元/㎡回购）。

　　地块虽然溢价封顶且无偿返还住宅建筑面积6800㎡，但相比周边地块地价仍是有明显降温。地块北面400米的方远·天筑誉府项目，2020年12月29日拿地楼面价为6997元/㎡，且需无偿返还住宅建筑面积高达27150㎡。

　　所以溢价率的高低不等于市场热度的高低，溢价率主要是反映土地起拍价的定价策略，而衡量土地市场热度的主要指标是和周边及历史地块的对比，以及预期的利润率水平。

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　　图3 地块位置图（来源：决策通4.0）

　　滨江房产17216元/㎡近底价加仓义乌

　　滨江房产以13.9亿元竞得义乌市福田街道春风大道与银海路交叉口东南侧地块，楼面价17216元/㎡，溢价率1.46%。

　　地块容积率2.7，建筑面积80844㎡，地块形状较为特殊，是“7”字形的条状，排布和朝向有一定限制，地块一层为商业，二层及以上为住宅。

　　周边项目中，都会文澜2020年8月拿地楼面价为17423元/㎡，目前高层在售均价32000-33000元/㎡。

　　今日地块溢价率较低，同时相比周边3万左右的新房售价，楼面价也偏低。主要原因是一方面地块本身的形状限制以及周边小环境一般，另一方面也和义乌整体土地市场有小幅降温的趋势相关。

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　　图4 地块位置图（来源：决策通4.0）

　　温州乐清核心区地块溢价仅0.1%

　　融信&滨江&东厦建设联合以28.48亿元竞得乐清市中心区ZX-7a、ZX-7d-1、ZX-7d-4公开出让地块，楼面价11805元/㎡，溢价率0.1%。

　　容积率3.43，建筑面积241258㎡，其中商业建筑面积10000㎡-16400㎡，另外回购总建筑面积不大于37676㎡（包括商业建筑面积回购3700㎡）。

　　地块位于乐清市核心区，紧邻温州S2线乐成站，距离乐清市政府仅300米，周边各类配套齐全，区位优越。

　　地块周边土地出让较多，且地价普遍高于今日地块。北面500米的建发项目，今年4月拿地楼面价为11676元/㎡+配建人才用房14900㎡；南面700米左右的绿城青坤项目，今年5月拿地楼面价为15008元/㎡+政策性用房9400㎡。周边在售项目中，新湖·金溪花园高层在售均价约21000元/㎡。

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